Statut du fermage et bail de petites parcelles
Le service juridique de la FDSEA vous informe
Les baux de petites parcelles échappent en partie au statut du fermage lorsque trois conditions sont réunies. Premièrement, la surface totale des parcelles louées est inférieure au seuil fixé par arrêté préfectoral (dans le département des Pyrénées-Atlantiques en activité de polyculture, ce seuil est de 1 hectare en zone de plaine et 0,5 hectare en zone de montagne).
Deuxièmement, les parcelles louées ne constituent pas un corps de ferme (ce caractère, qui n'est pas défini par la loi, est jugé au cas par cas par les tribunaux). Enfin, les parcelles louées ne constituent pas une partie essentielle de l'exploitation du preneur (le caractère essentiel s'apprécie au moment de la conclusion du bail).
Les conditionsSi ces conditions sont remplies, les baux de petites parcelles échappent aux dispositions du statut du fermage suivantes :
- Rédaction d'un écrit et d'un état des lieux.
- Prix du bail : les parties ne sont pas obligées de respecter les minimas et maximas fixés par arrêté préfectoral.
- Droit de préemption : en cas de vente du bien loué, le fermier ne se voit pas proposer en priorité le bien.
- Durée de 9 ans : la durée est librement fixée par les parties, dans le cas d'un bail de petites parcelles verbal, on considère que le bail est fait pour l'année culturale.
- Forme et délai du congé : dans le statut du fermage le bailleur souhaitant reprendre tout ou partie des terres louées doit respecter outre des conditions de reprise strictes, des conditions de forme (acte d'huissier) et de délai (18 mois avant la fin du bail). Dans le cas d'un bail de petites parcelles, la fin du bail diffère selon que le bail est écrit ou verbal.
Dans l'hypothèse d'un bail verbal, le congé doit être donné par écrit 6 mois au moins avant le terme, en revanche, en cas de bail écrit, celui-ci cesse par l'arrivée du terme stipulé dans le contrat sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
- Droit au renouvellement : toutefois et à défaut de congé délivré dans les formes et délai (bail verbal) ou si le preneur est laissé dans les lieux à l'expiration du délai fixé dans le bail (bail écrit), il s'opère un nouveau bail toujours qualifié de bail de petites parcelles.
Les parties peuvent soumettre volontairement le bail de petites parcelles au statut du fermage. Toutefois, cette soumission volontaire ne peut faire échec, en cas de vente, au droit de préemption de la Safer.
Nos juristes se tiennent à votre disposition pour vous renseigner et rédiger vos contrats de bail.
Service juridique de la FDSEA Les juristes peuvent vous représenterEn cas de litige devant le tribunal paritaire des baux ruraux, vous n'avez pas l'obligation d'être représenté(e) par un avocat. En effet, une loi permet aux juristes d'organisations syndicales de vous représenter.
Cette représentation n'a aucune incidence sur la prise en charge des frais de procédure par votre assureur protection juridique (Groupama, Pacifica). Aussi si vous souhaitez que l'un de nos juristes vous représente devant le tribunal paritaire, il vous suffit lorsque vous ferez votre déclaration de litige à votre assureur, de porter à sa connaissance votre qualité d'adhérent à la FDSEA 64 et votre souhait d'être représenté(e) par celle-ci et de porter à notre connaissance l'existence de ce litige.
Deuxièmement, les parcelles louées ne constituent pas un corps de ferme (ce caractère, qui n'est pas défini par la loi, est jugé au cas par cas par les tribunaux). Enfin, les parcelles louées ne constituent pas une partie essentielle de l'exploitation du preneur (le caractère essentiel s'apprécie au moment de la conclusion du bail).
Les conditionsSi ces conditions sont remplies, les baux de petites parcelles échappent aux dispositions du statut du fermage suivantes :
- Rédaction d'un écrit et d'un état des lieux.
- Prix du bail : les parties ne sont pas obligées de respecter les minimas et maximas fixés par arrêté préfectoral.
- Droit de préemption : en cas de vente du bien loué, le fermier ne se voit pas proposer en priorité le bien.
- Durée de 9 ans : la durée est librement fixée par les parties, dans le cas d'un bail de petites parcelles verbal, on considère que le bail est fait pour l'année culturale.
- Forme et délai du congé : dans le statut du fermage le bailleur souhaitant reprendre tout ou partie des terres louées doit respecter outre des conditions de reprise strictes, des conditions de forme (acte d'huissier) et de délai (18 mois avant la fin du bail). Dans le cas d'un bail de petites parcelles, la fin du bail diffère selon que le bail est écrit ou verbal.
Dans l'hypothèse d'un bail verbal, le congé doit être donné par écrit 6 mois au moins avant le terme, en revanche, en cas de bail écrit, celui-ci cesse par l'arrivée du terme stipulé dans le contrat sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
- Droit au renouvellement : toutefois et à défaut de congé délivré dans les formes et délai (bail verbal) ou si le preneur est laissé dans les lieux à l'expiration du délai fixé dans le bail (bail écrit), il s'opère un nouveau bail toujours qualifié de bail de petites parcelles.
Les parties peuvent soumettre volontairement le bail de petites parcelles au statut du fermage. Toutefois, cette soumission volontaire ne peut faire échec, en cas de vente, au droit de préemption de la Safer.
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Service juridique de la FDSEA Les juristes peuvent vous représenterEn cas de litige devant le tribunal paritaire des baux ruraux, vous n'avez pas l'obligation d'être représenté(e) par un avocat. En effet, une loi permet aux juristes d'organisations syndicales de vous représenter.
Cette représentation n'a aucune incidence sur la prise en charge des frais de procédure par votre assureur protection juridique (Groupama, Pacifica). Aussi si vous souhaitez que l'un de nos juristes vous représente devant le tribunal paritaire, il vous suffit lorsque vous ferez votre déclaration de litige à votre assureur, de porter à sa connaissance votre qualité d'adhérent à la FDSEA 64 et votre souhait d'être représenté(e) par celle-ci et de porter à notre connaissance l'existence de ce litige.
